월급쟁이 부자들tv 2022 부동산 시장 이렇게 대비하세요 (부읽남 1부) 강의 요약입니다. 오늘의 포스팅은 제가 메모형식으로 작성해서 음슴체와 반말체가 섞여 있어요^_ㅜ 필기를 하기 위해 요약하느라 그런 거라서 조금 양해 부탁드려요!
* 제가 관심이 있고, 어느 정도 이해한 내용 위주로 메모해서 전부 다 요약하진 않았어요!
* 제 방식대로 표현을 조금 바꿔서 필기한 부분이 있어요. (요약내용에 저의 주관을 최대한 배제했지만 약간 있을 수 있어요.)
* 자세한 내용이 궁금하신 분들은 영상을 보시는 것을 추천드려요!
* 포스팅 맨 아래에 링크 걸어둘게요~!
* 모든 사진은 유튜브 영상 캡쳐입니다.
< 영상 타임라인 >
00:58 내년 부동산 시장
03:33 무주택자, 1주택자들이 할 수 있는 전략
07:49 역대급 전세시장, 2022년 전망
11:56 거래량 감소가 부동산에 끼치게 될 영향
14:18 하락장의 전조를 미리 파악하는 방법
15:21 부읽남님이 부동산에 빠지게 된 결정적 이유
Q1. 과연 내년 부동산 시장 어떻게 될까?
(내년 부동산 시장)
00:58
Q1) 과연 내년 부동산 시장 어떻게 될까? (내년 부동산 시장)
A1) 최근 들어 하락장이라는 기사가 많다. 하락된 가격으로 거래되었다 이런 내용. 기사라는 것은 특정 포인트를 잡아서 쓸 수도 있는 거라서 하락세라고 완연하게 전환되었다고 보기엔 애매하다. 저(=부읽남) 상승으로 봅니다. 올해의 분위기가 이어지지 않을까 예상
- 부동산은 느릿느릿한 것. 부동산이 최근에 급등하다 보니 급락할 거라고 예상하는 분이 계실 수 있다고 생각함. 부동산은 기본적으로 느린 종목이라 급등도 급락도 잘 안하는 종목이다(물론 예외는 있겠지만 기본적인 특성상). 급등해버린 게 있다고 해서 무조건 떨어지기보다는 상승 곡선의 기울기가 완만해진다거나(= 꺾인 상승세 = 하락이라는 뜻 아님) 정체기가 있어야 하는데 지금은 정체기라 부를 만한 상황 아님.
- 지난달만 해도 전국적으로 1~1.5%의 집값상승률이 있었음. 9월엔 2%가 상승함. 단순 계산해도 1년에 약 15% 상승하는 추세인데, 이것을 하락세라고 보기 어려움.
- 상승세가 완화될 것이라고 유추는 할 수 있을 듯 하나(그래도 상승은 함), 하락한다고 단정짓기엔 단서가 부족함.
- 최근에 2억 정도 급락해서 매물이 나오고 있다는 얘기도 있는데, 그 단지는 그런 것이겠지만, 다른 곳은 거꾸로 2억이 올라서 호가로 매물이 나오는 것도 분명 있음.
- 정치적인 얘기를 하고 싶진 않지만, 지금 시기가 대선이라는 빅이벤트 있고, 6월엔 지방선거도 있고.. 그래서 언론에서 하락얘기 하는 곳도 있고, 상승 얘기 하는 곳도 있는 듯함
- 집값이 떨어지길 바라는 사람과 집값이 오르길 바라는 사람. 각자 자기의 상황에서 눈에 더 들어오는 기사가 어떤 기사냐(집값상승을 추측 vs 하락을 추측)의 차이같음. 사람은 자기 상황에 따라 같은 상황에 대해 다르게 보기 때문임
- 따라서 기사에 집착하기 보다는, 현장에 직접 가보는 게 가장 중요함
- 사실 내가 사고 싶은 집이 오르냐 내리냐가 중요하지 전국의 집값이 오르든 말든 무슨 상관이겠냐.
- 내가 어떤 동네를 사고 싶은데, 이런 기사 때문에 걱정이 된다면 실제로 직접 가보라. 직접 가보았는데 막상 집값이 떨어지는 분위기일 수 있다.
- 내가 살 물건에 맞춰서 판단해보자
- 전체적인 집값은 떨어질만한 요인이 거의 없어 보인다고 생각함
Q2. 무주택자, 1주택자들이 할 수 있는 전략
03:33
Q2) 무주택자, 1주택자들이 할 수 있는 최고의 전략(최근 3~4년간은 집값이 계속 오른 상황이다. 사람들이 파편화된 요소(ex. 미분양이 없으니까 살 거다, 금리가 올라갈 거니까 집값은 떨어질 것이다)로 다양하게 생각하는데, 어떤 전략을 추천하시는지)
A2) 웬만해서는 사라고 함. 특정 지역의 소수의 상태인 분들만 안사도 되는 수준이지 정말 웬만해서는 일반적으로 사는 걸 추천함
- 전체적으로는 가격이 상승하고 있음
- 미분양 = 적다
1) 생각보다 공급이 안되니까 미분양일 수 있고
2) 사고 싶은 사람들의 수요가 더 많거나
여기서 두 부류로 나뉠 수 있음
투자자가 아니라면 대부분 무주택자분들은 대부분 내가 살고 싶은 집, 내가 언젠가는 가서 살 수 있을 것 같은 집을 삼
그 집은 (물론 사람성향이나 지역에 따라 다르겠지만) 지역 내에서는 약간 중상위 정도 수준의 집을 원함
그 수요가 강하고 미분양이 적다는 것으로 표현이 된다고 보기 때문에
현재 무주택자 분들이라면 악재(ex. 금리인상) 있지만
반대로 생각하면 공급이 부족하고 유동성도 늘어나있는 상태 & 서울을 비롯한 수도권 규제가 너무 많아 지방으로 돈이 가고 있는 것도 있으니
집 한 채를 사도 큰 손해를 보지는 않겠다고 생각하고 주택 구입을 권하는 편
*추가질문) 그럼에도 불구하고 특별한 상황일 땐 기다려봐라고 한다고 하셧는데
그런 경우는 어떤 경우?
그래서 현장을 가보라고 말씀드리고 싶음.
급등하는 지역도 있고 지지부진하고 가격변동이 없는 지역도 분명 있음. 모든 집값이 올라가는 것은 아님.
평균적으로 올라간다는 것의 의미는
급등하는 아파트도 있고
올라가지도 않고,
오히려 거꾸로 급락하는 것도 분명히 잇음
사라고 해서 샀는데 떨어졌어요. 이런 분이 있다는 것
내가 사고 싶은 물건이 어떤 분위기인지 꼭 보라는 것
(Ex. 가격도 안바뀌고, 공실도 많고 등등 실제로 가보면 손품팔 때와 느낌이 다른 아파트가 있음)
대부분의 경우에 지금이라도 내집마련을 하는 게 낫다 아직까지는.
*추가질문) 내집 마련이 경험의 영역이라 사고 팔고 하는 사람이 잘함
그런데 주택매수를 고민하시는 분들은 경험이 적으신데,
내집마련 시 주의해야할 것을 몇가지 말해주신다면?
답변) 직장을 기준으로 도저히 출퇴근이 안되는 거리의 매물의 경우, 우선은 안 사는 걸 추천 if 정말 초보라면 더더욱!
모든 사람에게 가장 최적의 투자방식이라는 것은 아니지만 가장 안전하다고 봄.
지금 전체적으로 상승하는 시장 분위기가 있으니까 많이 벌려고 하기보다 내가 집을 사서 조금이라도 손해를 안보고 조금 오른다면 남들만큼은 한 것. 그런 입장에서 생각했을 때, 항상 언젠가는 가격이 떨어질 수도 있는데 그것을 내가 놓칠 수도 있음. 그렇다면 결국에 집의 본질은 거주이니까… 출퇴근이 예를 들어 2시간이 걸리는 지역에 산다고 했을 때, 출퇴근이 감당 가능한 분이면 사도 됨. (개인적으로는 max 1시간 이내만 가능) 내가 감당 가능한 조건 내에서 예산에 맞는 집을 사는 것이 우선은 안전한 선택이라고 생각함
그것의 의미는 만약에 이걸 안사서 내년에 전세 상승이나 임대난이 발생하면 그 때 대안이 없으므로 대안 확보의 의미로 집을 사라는 것이지 지금 집사면 돈 엄청 벌어요! 하는 의미로 말씀드리는 개념은 아님
Q3. 역대급 전세시장,
2022년부터 어떻게 변할까?
07:49
Q3) 역대급 전세시장, 2022년부터 어떻게 변할까?
*세부질문) 전세를 거주하셔야 하는 분
예를 들면, 10년이 걸려도 청약하겠다는 분
매매는 어차피 청약을 할 거니까 괜찮은데
전세가 어떻게 될 지 궁금하다. 전세 시장은 어떻게 보시나요?
A3 & 세부답변) 2022년은 전세가 집값을 결정하는 한 해가 될 것이라고 생각함
계약갱신청구권에서 문제가 생길 것이라고 예상함
문제를 덮어 놓은 거지 근본적인 해결이 안되어서
조만간 내년 하반기에 눌러놓은 뚜껑이 열리기 시작하는 것
내년 8월부터 계약갱신청구권을 쓰지 못하고 시장에 나오는 분들이 나오기 시작하는 거지(이제 시작임)
그 후로 안정되려면 시간이 더 걸릴 것
임대인(=집주인) 입장에서는
4년을 빌려줘야 하고, 실거주를 하지 못하면 양도세에서 제한을 주는 등 규제가 점점 더 많아지기 때문에
이제 집을 빌려줄 때 과거 한 2018,2019년도 대비해서 조금 더 고민을 하게 되는 것 같음
이왕 집을 빌려줄 거면 조금 더 비싸게 받든지 아예 비워둘까하는 고민을 하게 되는 것임
임차인을 보호하는 것은 당연히 해야할 일이지만
너무 급작스럽게 진행한다거나
임대인 입장에서 너무 불리하고 조여오는 정책일 경우
임대인도 본인 나름의 살 길을 찾게되기에
그것이 시장의 교란을 일으키게 되는 것이고
아마도 내년에 나타날 현상이다.
지금 전세를 사는 분들 입장에서
예를 들어 5억 전세에 살고 있는데 실거래가 8~9억에 되고 있다면 답을 찾으셔야 할 거 같다
매수를 하든지 아님 확실하게 이사갈 집을 미리 찾아보든지
그런 분들이 아니고 아마 많지는 않겠지만
내가 원래 만약 5억에 살았는데, 지금도 5억에 거래되고 있다면
크게 무리 없이 가시겠지만,
전국적으로 대다수의 분들은
전세가 2년만에 이렇게나 많이 올라갔으니 지금이라도 집을 사야하는 것 아닐까 하는 생각을 하게 되실 것 같다
내년은 집값도 상승하고
전세는 눌러둔 것이 제자리로 가게 되면서 마치 상승한 것처럼 보일 수 있다.
건설산업연구원 레포트에 의하면
내년 전세가 6.5% 상승할 것이라고 전망
올해는 7.5% 상승함, 작년은 5%
올해 올라간 수준을 따라 붙는 정도로 내년도 오를 것이라고 예측합니다.
이사를 못가는 분들(예를 들어 아이가 있거나 직장이 명확하게 특정 지역에 있는 분들도 분명 있음)
전세가 참 문제인게 결국 전세는 남의 집인데
집은 결국 내 생활이고 터전이라서 고민이 많이 되실 수 있음.
예를 들어,
가족이 없거나 1인 가구 - 상대적으로 자유롭게 이동이 된다(그 지역 내에서 반지하나 옥탑방도 나만 가면 되니까)
아이가 있는 입장에서는 꼭 여기에 살 수 밖에 없는 이유가 있을 수 있음
어쩔 수 없이 집주인의 요구에 맞춰줘야 하는 상황이 생기실 것임
Q4. 거래량 감소가 부동산에 끼치게 될 영향
11:56
Q4. 거래량 감소가 부동산에 끼치게 될 영향
(최근에는 거래량이 적었음에도 불구하고 가격이 굉장히 상승한 것에 대해 어떻게 생각하시는지)
- 거래량에 대해 얘기하는 분들은 아마도 부동산을 주식처럼 생각하시는 것이 아닌가하고 생각을 함
주식과 부동산의 가장 큰 차이는 주식은 시장주의적인 개념, 이 주식의 가치를 가지고 살까말까 고민함
부동산은 조금 다름. 세금도 있고 대출도 있어서 시장에서 작동하는 원리 이외에 다른 파트가 있음
예를 들어 정부가 개입해서 흐름이 바뀔 수 있음(스포츠 경기로 생각하면 심판의 판정같은 개념)
- 지금 아무 규제가 없고, 정말 대출도 원래대로 잘 나오는데 거래량이 줄었다 -> 그렇다면 하락장이라고 볼 수 있음
매수자 입장에서 아무런 규제가 없는데 사기싫다는 거니까
- 지금은 그런 경우는 아닌 것 같음
현재는 사고 싶어하는 사람은 많은데 사지 못하는 케이스가 많다고 보는 게 맞다고 생각
대출규제, 취득세 중과 등등의 이유
- 파는 사람 입장에서도 팔아봐야 남는 게 없어서 거래를 안하는 경우가 더 많다고 봄
- 결론은 지금 사지도 팔지도 못하게 하니 거래량이 일시적으로 중단된 것처럼 보일 뿐
집을 사고 싶어하는 수요 자체가 없는 것은 아님
- 집이 돈을 버는 투자의 수단이기 보다는 실제로 살아야하는 사람이 있다. 그래서 집을 사기 위해 돈을 모은다.
- 최근에 가계저축률이 상승했다고 한다. 우리나라 사람들은 집을 사기 위해 돈을 악착같이 모으고 있는 것...! 대출 규제를 하더라도 사람들은 결국 월급이라는 것을 받고 어딘가 부모님에게 돈을 빌리든 해서 돈을 만들어서 계속 가지고 있음. 그래서 그분들이 실제 사고 싶은 집에 간간히 매물이 나오면 거래가 되니까 신고가가 찍히는 것. 드문드문 거래가 이루어지는데(적은 거래량) 가격은 오르는 답답한 시장이 형성되는 것
거래량이 줄었기 때문에 부동산 시장이 하락한다고 생각하는 견해는
아마도 주식처럼 부동산을 보기 때문에 거래량과 집값의 관계성을 오해해서 그런 것이 아닐까 추측한다.
Q5. 하락장의 전조를 미리 파악하는 방법
14:18
Q5) 하락장의 전조를 미리 파악하는 방법
A5) 이론적으로 설명한다면 결국 미분양 같음
분양을 했는데 팔리지 않았다 = 나머지는 팔렸다 : 이 동네에 분양이 된 것이고 공사가 들어갔기 때문에 미분양도 생기는 것
“미분양이 늘어난다, 미분양 숫자가 줄지 않는다” : 우선은 이 동네에 공급이 되고 있다
그런 부분에서 걱정해야할 포인트는 현재 전국적으로 미분양이 사상 최저 수준으로 내려가 있음
그래서 역설적으로 전국적으로 불장이라는 말이 나오는 것
그래서 여러가지 요소가 있겠지만, “미분양”이라는 요소만 보아도 당장 집값에 하락을 점치기에는
이론적으로도 애매함.
7. 부읽남님이 부동산에 빠지게 된 결정적인 이유
Q7) 부읽남님이 부동산에 빠지게 된 결정적인 이유
A7) 2010년 말(아마도 27,28살 때) 부동산 투자를 시작함
부동산 투자를 시작한 계기 : 그 전에 21살 쯔음부터 주식을 시작. 주식이 인생을 구원해줄 것이라고 믿고 시작했는데, 워낙 금액이 작긴 했음. 그것가지고 한국의 워렌버핏이라면서 계속 주식을 했는데, 주식이 들어가는 노력 대비 안되는 것이 너무 많고 컨트롤 하는 게 어렵다는 느낌을 받음. 다행인지 건설사에 취업을 함. 자연스럽게 지방 근무도 하게 되고, 전공이 토목과라서 지하철, 도로, 정수장 같은 걸 만듬. 그런 경험이 쌓이면서 부동산에 더 맞지 않을까 하는 생각을 함.
주식하면서 가장 느낀 점은 수익을 아무리 높게 올려도 내가 가진 돈이 너무 적으니까 절대 수익이 적었는데, 부동산 쪽은 레버리지가 있어서. 그때는 레버리지라는 단어보다는 전세를 끼고 살 수 있다는 것. 천만원 있는데 5천만짜리 1억짜리도 살 수 있네? 라는 것을 깨닫고, 부동산 쪽으로 투자의 방향을 돌리면 수익률이 낮더라도 많은 돈을 벌 수 있겠구나. 부자가 될 수 있겠구나하는 견해가 생김
개인적으로 수익률 = 실력 + 재능이라고 생각함. 누구나 할 수 없는 것이지만, 나도 하고 싶고 나도 부자가 되고 싶다라는 포인트에서 부동산에 관심이 자연스럽게 높아짐.
출처 : 월급쟁이 부자들 tv
유튜브 영상 제목 :
2022 부동산 시장 이렇게 대비하세요(부읽남1부)
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